Правила налогообложения при продаже квартир: как не стать должником ФНС
Собственник квартиры вынужден иметь дело с ИФНС как при владении ею, (уплачивая налог на имущество), так и при продаже, когда возникает обязанность уплатить НДФЛ. В последнее время правила уплаты подоходного налога с продажи недвижимости несколько изменились. В каких случаях теперь собственник может угодить в число должников ФНС и как этого избежать, рассказываем.
Когда необходимо уплатить НДФЛ при продаже недвижимости?
По общему правилу, у физлица возникает обязанность уплатить налог с проданной квартиры в случае, если сделка произошла до истечения 5 лет с возникновения права собственности (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).
В ряде случаев этот срок составляет 3 года (п. 3. ст. 217.1 НК РФ). Это касается объектов, которые:
- унаследованы;
- получены в дар от близких родственников (перечень таких лиц указан в п. 18.1 ст. 217 НК РФ и ст. 14 Семейного кодекса РФ);
- были ранее приватизированы;
- получены по договору ренты с иждивением;
- приобретены до 01.01.2016 вне зависимости от основания.
Если недвижимость продается ранее установленного законом минимального срока владения, то продавец обязан уплатить в бюджет 13% НДФЛ. Если квартира была приобретена после 31.12.2015, то при подсчете суммы налога нужно ориентироваться на кадастровую стоимость. Необходимо сопоставить сумму, указанную в договоре купли-продажи, и сумму, составляющую 70% кадастровой стоимости. Налог платится с той суммы, которая больше.
Как уменьшить сумму налога?
Существенно снизить, а иногда и вовсе избежать уплаты налога, можно, воспользовавшись налоговыми вычетами. В случае продажи недвижимости на выбор предоставляется два варианта:
- стандартный вычет 1 млн. руб. (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ);
- вычет расходов на приобретение (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Стандартным вычетом удобнее воспользоваться, если:
- объект получен безвозмездным путем (приватизирован, получен в дар или унаследован);
- стоимость объекта не превышает 1 млн. руб.
Вычет расходов на приобретение позволяет снизить налогооблагаемую базу на большую сумму, документально подтвердив расходы. Как правило, в качестве подтверждения выступает договор купли-продажи, на основании которого у собственника возникло право на продаваемое имущество. Если квартира впоследствии продается за ту же сумму, за которую ранее приобреталась, то формального дохода не возникает и НДФЛ платить не требуется, даже если не соблюден срок владения.
Следует помнить, что если объект продается раньше срока, нужно подать в ИФНС декларацию 3-НДФЛ. Сделать это необходимо даже в том случае, если фактически суммы НДФЛ к уплате не будет. Если же установленный срок владения соблюден, то не требуется ни уплачивать НДФЛ, ни подавать декларацию.
Что изменится с 2020 г.?
В порядок налогообложения при продаже недвижимости были внесены изменения, которые вступят в законную силу с 01.01.2020. В частности, дополнен перечень исключений, к которым применяется сокращенный срок владения. П. 3 ст. 217.1 НК РФ будет дополнен пп. 4 (закон N 210-ФЗ от 26.07.2019), согласно которому в список исключений попадает и единственное жилье.
Следовательно, в 2020 г. продавать единственную квартиру без возникновения обязательств по уплате НДФЛ можно будет по истечении 3 лет владения, вместо нынешних 5 лет.
Итоги
Освободиться от обязанности уплачивать НДФЛ с проданной квартиры можно, соблюдая минимальный срок владения в 5 лет (или 3 года для ряда исключений). Также можно воспользоваться налоговыми вычетами. С 01.01.2020 в список исключений вводится единственное жилье.
